Es emocionante entrar en un nuevo emprendimiento. Ya sea un restaurante nuevo, una tienda de ropa, un negocio automotriz o una empresa de mesones, hay mucho que hacer. Pero antes de colgar su rótulo y publicar su gran apertura en Instagram, necesita contar el costo.
Pienso en la parábola que Jesús contó en Lucas 14:28-30: «Porque ¿quién de vosotros, queriendo edificar una torre, no se sienta primero y calcula los gastos, a ver si tiene lo que necesita para acabarla? No sea que después que haya puesto el cimiento, y no pueda acabarla, todos los que lo vean comiencen a hacer burla de él, diciendo: Este hombre comenzó a edificar, y no pudo acabar.»
Aunque suena como si se hubiera escrito sobre la construcción, en realidad se escribió sobre el costo de seguirle a Él. Pero se puede aplicar fácilmente a los arrendamientos comerciales.
Lo que nadie le muestra en el recorrido
Una vez vi cómo Dave's Hot Chicken convirtió una antigua tienda de T-Mobile en un restaurante. Mucho antes de los letreros de neón y los grafitis, tuvieron que instalar una campana, una trampa de grasa, tal vez un sistema de aire acondicionado completamente nuevo y más. Nada de eso aparece en las fotos del concepto.
Muchas veces el espacio ideal es una segunda generación de lo que usted hace. Tiene más sentido cuando un lugar que se usó como restaurante se convierte en restaurante, o un gimnasio se convierte en gimnasio. Eso es excelente, y es el mejor y más alto uso del espacio. Pero aun así, hay muchos cambios que probablemente hará. Estos son los factores que deciden cuánto:
- ¿Cuánto tiempo ha estado vacío?
- ¿Qué mejoras ha hecho el propietario?
- ¿Es un local independiente o está dentro de un centro comercial?
- ¿En qué condición lo dejó el inquilino anterior?
- ¿Puede usarlo tal como está, o necesita baños ADA, una campana más grande o paredes derribadas?
Donde las grandes ideas se quedan cortas
Aquí es donde los mejores decoradores, con las mejores ideas y las fotos conceptuales de IA más hermosas, se quedan cortos. ¿Cuánto le va a costar el acondicionamiento?
Esa pregunta es la que realmente decide si el negocio funciona. Los renders bonitos y los tableros de visión no pagan una campana, una trampa de grasa ni baños ADA. El número del acondicionamiento sí.
Mejoras del inquilino y el trabajo del propietario
Dos frases que escuchará en cada negociación de arrendamiento comercial son mejoras del inquilino y trabajo del propietario. No son lo mismo, y confundirlas le cuesta dinero real a la gente.
Las mejoras del inquilino, o TI, son los cambios que se hacen al espacio para adaptarlo a su negocio. Una asignación de TI es el dinero que el propietario acepta aportar a esas mejoras, normalmente una cantidad por pie cuadrado, pagada después de que el trabajo se completa y se documenta. Todo lo que supere esa asignación sale de su bolsillo.
Esto es lo que estoy viendo realmente en el mercado ahora mismo: el TI no está ocurriendo con tanta frecuencia como antes. En construcción nueva, cuando el espacio se entrega en obra gris (cold gray shell o warm vanilla shell), todavía verá TI y dinero duro, porque no hay nada terminado con lo que trabajar. En todos los demás casos, los propietarios están poniendo valor sobre la mesa con más frecuencia en forma de condonación o reducción de renta, en lugar de emitir un cheque de TI. Es la misma ayuda para su resultado final en otra línea del contrato, y saber cuál de las dos está pidiendo importa.
El trabajo del propietario es lo que el propietario se compromete a entregar antes de que usted tome el espacio, detallado en una carta de trabajo. Puede ser tan básico como pintura fresca y aire acondicionado funcionando, o tan complejo como una fachada nueva, un muro divisorio o un servicio eléctrico mejorado. La carta de trabajo también define la condición de entrega: ¿se entrega el espacio tal como está, en condición de obra gris, o totalmente acondicionado según sus especificaciones?
Deje esas definiciones claras antes de firmar. Si el contrato dice "tal como está", entonces cada dólar de cumplimiento de código, trampa de grasa y mejora ADA es suyo. Si el propietario va a hacer trabajo, obtenga por escrito el alcance, el calendario y el remedio si se atrasan.
El cliente que hizo lo que nunca había visto
Lo vi hace poco con un cliente mío. Literalmente hicieron lo que NADIE había hecho antes. Como son dueños de varias empresas de construcción y tienen un concepto de retail que están abriendo en Jacksonville Beach, tomaron fotos y video durante el recorrido y redactaron un presupuesto completo para mejorar el espacio y llevarlo a código y a condición usable.
Lo incluimos como anexo a nuestra LOI para explicar la solicitud de condonación y reducción de renta. Ese documento cambió la conversación. En lugar de pedirle al propietario que confiara en un número, le mostramos el número.
No todos los nuevos emprendedores, ni siquiera un franquiciado con experiencia, tienen experiencia en construcción. Pero es importante rodearse de profesionales de confianza que puedan darle buen consejo.
Estaba ayudando a otro cliente que preguntó si podía traer subcontratistas al espacio antes de enviar la LOI. Me parece brillante. Rara vez lo veo en el mercado, y desearía verlo cada semana.
La conclusión
La renta es el número que todos negocian. El acondicionamiento es el número que decide si realmente puede abrir. Cuéntelo antes de enamorarse del espacio, no después.
Si está evaluando un espacio comercial en Jacksonville y quiere saber lo que realmente costará abrir las puertas, llámeme al 904-903-8755. Le diré lo que yo haría en su posición.
Melesia Ziller, Broker/Owner Clearpath Commercial, Jacksonville y el noreste de Florida
Preguntas frecuentes
¿Qué es una asignación de TI en un arrendamiento comercial?
TI significa mejoras del inquilino, los cambios que se hacen a un espacio para adaptarlo a su negocio. Una asignación de TI es la cantidad que el propietario aporta a ese trabajo, a menudo cotizada por pie cuadrado y manejada una vez que el trabajo está terminado y documentado. A veces el propietario le reembolsa el dinero que gastó, y a veces viene como crédito contra su renta. Todo lo que exceda esa cantidad es responsabilidad del inquilino, y en el mercado de hoy los propietarios suelen dirigir esa ayuda a la condonación o reducción de renta en lugar de un cheque de TI.
¿Cuál es la diferencia entre las mejoras del inquilino y el trabajo del propietario?
Las mejoras del inquilino son los cambios que su negocio necesita, financiados por una asignación o por su propio dinero. El trabajo del propietario es lo que el propietario está obligado a entregar según la carta de trabajo del contrato, como pintura, aire acondicionado, fachada o un muro divisorio. La carta de trabajo también define si el espacio se entrega tal como está, en condición de obra gris o ya acondicionado.
¿Debo obtener un presupuesto de acondicionamiento antes de enviar una LOI?
Sí. Un presupuesto por escrito de lo que cuesta llevar el espacio a código y abrirlo al público es una de las herramientas más poderosas en una negociación. Respalda solicitudes de condonación de renta, renta reducida o una asignación de TI mayor, y evita sorpresas después de firmar.
¿Cuánto cuesta el acondicionamiento de un local comercial?
Depende del uso, de la condición del espacio y de lo que exija la ciudad. A la fecha de este escrito, instalar una campana y una trampa de grasa es lo mínimo, y debe presupuestar $100,000 antes de tocar cualquier otra cosa. Un acondicionamiento de retail u oficina con un paquete simple de instalaciones cuesta mucho menos que un restaurante. Los factores a considerar son cuánto tiempo estuvo vacío el espacio, qué ha mejorado ya el propietario, si es independiente o está en un centro comercial, cómo lo dejó el último inquilino y qué mejoras exige la ciudad.
