El condado de St. Johns tiene la historia de crecimiento que cualquier mercado de Florida quisiera tener. Escuelas de primer nivel, uno de los ingresos familiares más altos del estado, y un crecimiento de población que viene fuerte desde hace más de una década. La gente no se va. Sigue llegando.
Ese crecimiento es la razón por la que cada inquilino que habla conmigo quiere espacio allí, y también la razón por la que tengo que darles la misma conversación honesta. El precio de entrada subió.
Prepárese para pagarlo
Los corredores principales del condado de St. Johns están pidiendo rentas base de alrededor de $45 por pie cuadrado, con cargos NNN de $10 a $15 por pie cuadrado adicionales. Hagan la cuenta: el costo total de ocupación puede llegar a cerca de $55 o $60 por pie cuadrado al año antes de abrir las puertas.
Si quiere estar en este mercado, prepárese para pagarlo. No lo digo por ser dura. Así es como cuesta el crecimiento. Los propietarios aquí saben exactamente lo que tienen.
El efecto de las marcas nacionales
Las marcas nacionales están llegando, y cambian las cuentas para todos los demás. Se planea un Trader Joe's en Legends Landing cerca de World Commerce Center, y cuando una cadena de esa talla firma, todo el corredor se vuelve a cotizar.
Esto es lo que la mayoría de los pequeños inquilinos no entienden del efecto de las marcas nacionales: un propietario que acaba de alquilarle a una corporación con un compromiso garantizado de diez años se acostumbra a ese tipo de inquilino. Su negocio local con un horizonte de dos años de repente compite contra un arrendamiento respaldado por una empresa, y la flexibilidad del propietario en la tarifa se reduce con cada firma nacional. Los anclas fijan el techo para todos.
Entonces, ¿qué hacer?
Si el condado de St. Johns es donde están sus clientes, no tiene que renunciar. Tiene que buscar con inteligencia:
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Tome un espacio más pequeño. Quite 500 pies cuadrados de su lista de deseos y su renta total baja en proporción. En este mercado, 1,200 pies cuadrados eficientes valen más que 2,000 estirados.
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Mire los centros comerciales más antiguos. La construcción nueva Clase A tiene las rentas de $45. Un centro bien mantenido dos minutos más adelante puede ponerlo frente a los mismos clientes por mucho menos.
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Vaya más adentro de St. Augustine en lugar de Ponte Vedra. No necesariamente el distrito histórico, que tiene su propia prima, sino los corredores comerciales prácticos a su alrededor. Mismo condado, misma clientela, renta más sensata.
La conclusión
El condado de St. Johns vale el dinero para muchos negocios. Yo trabajo todo el mercado del noreste de Florida y le diré cuándo no vale la pena para el suyo. Un crecimiento así premia a los inquilinos que planifican su presupuesto con honestidad y a los propietarios que posicionan su propiedad antes de que el próximo ancla se anuncie.
¿Quiere una respuesta directa sobre lo que su presupuesto le consigue en el condado de St. Johns? Llámeme al 904-903-8755.
Melesia Ziller, Broker/Owner Clearpath Commercial, Jacksonville y Noreste de Florida
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el espacio comercial en el condado de St. Johns?
Los corredores principales muestran rentas base de alrededor de $45 por pie cuadrado con cargos NNN de $10 a $15 por pie cuadrado adicionales, así que el costo total puede acercarse a $55 o $60 por pie cuadrado al año. Los centros más antiguos y los corredores secundarios cuestan menos.
¿Por qué las rentas comerciales son tan altas en el condado de St. Johns?
El condado ha sido uno de los que más rápido crecen en Florida durante más de una década, con escuelas de primer nivel e ingresos familiares altos. Los minoristas nacionales siguen entrando al mercado, y los arrendamientos con garantía corporativa les dan a los propietarios poder de fijación de precios sobre todos los demás.
¿Dónde puede un negocio pequeño encontrar espacio accesible en el condado de St. Johns?
Centros comerciales más antiguos, espacios más pequeños y los corredores comerciales más adentro de St. Augustine en lugar de Ponte Vedra suelen ofrecer el mejor valor para la misma clientela.
¿Es el condado de St. Johns un buen mercado para propietarios e inversionistas?
El crecimiento de población, los datos demográficos fuertes y la demanda de marcas nacionales sostienen las rentas. Pero el éxito sigue dependiendo de la propiedad específica, su condición y cómo está posicionada frente a la construcción nueva que compite por los mismos inquilinos.
